Principais alterações:
Em 25 de janeiro de 2010, entrou em vigor a Lei 12.112/09, que altera profundamente a antiga lei, que se encontrava intocável por duas décadas. Não foi revogada a Lei n.º 8.245/91, porém os artigos 4º, 12, 13, 39, 40, 59, 62, 63, 64, 71 e 74 foram alterados.
A primeira mudança significativa foi no sentido de que a multa prevista no artigo 4º obedece agora ao critério da proporcionalidade, quando o locatário desocupar o imóvel antes do prazo estipulado para a duração do contrato.
A segunda alteração foi a de que, em caso de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução de união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
Quanto à garantia locatícia, temos que entender que anteriormente se estendia até a efetiva devolução do imóvel. Com a nova redação, ainda que contrato seja prorrogado por prazo indeterminado, o fiador continua responsável. Porém, a exoneração é possível, de acordo com o artigo 4º, inciso X, que diz que o fiador deve notificar o locador de sua intenção de desoneração, ficando ainda responsável por todos os efeitos da fiança, durante o período de 120 (cento e vinte) dias após a aludida notificação. Assim, o locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. O dispositivo mais complicador para o inquilino, sem sombra de dúvida, é o inserido no artigo 59, parágrafo 1º, inciso VII, que prevê a concessão da liminar para a desocupação do imóvel em 15 (quinze) dias, independentemente de audiência, caso o locatário não substitua o fiador no prazo de 30 (trinta) dias daquela notificação.
Nas locações não residenciais, a liminar de desocupação do imóvel será concedida no mesmo prazo de 15 (quinze) dias, caso o locador ingresse com ação de despejo até 30 (trinta) dias da data do termo ou do cumprimento da notificação comunicando o intento da retomada.
Outra novidade é o artigo 62 da Lei, que prevê as ações de despejo por falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, bem como aluguel provisório, diferenças de aluguéis ou somente de qualquer dos acessórios da locação. Agora, há previsão de duas ações em uma só, ou seja, pode-se pleitear a ação de rescisão contratual contra o locatário e a cobrança dos aluguéis e acessórios da locação tanto do próprio locatário quanto do fiador, os quais deverão ser citados para responder num único processo. Logicamente, o cálculo do débito deve ser apresentado quando da propositura da ação. A purgação da mora antigamente era realizada no prazo de defesa. Hoje, o artigo 62, inciso II, do novel dispositivo diz que o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação, efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, a contados da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo, mediante depósito judicial, incluídos os aluguéis em atraso, acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; as multas e as penalidades contratuais; os juros de mora, além das custas e honorários do advogado do locador, fixados em 10% sobre o valor do montante devido, se do contrato não dispuser de maneira diversa. Caso não seja efetuado o depósito integral, o locatário poderá efetuar o depósito complementar, no prazo de 10 (dez) dias de sua intimação. Ademais, não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura de nova ação de despejo.
Por fim, em relação à renovação de locação, não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação, mesmo sem o trânsito em julgado da sentença.
Conclui-se, pela interpretação de tais dispositivos, que o legislador pretendeu favorecer os proprietários de imóveis, coibindo-se a inadimplência, bem como colocando um basta na morosidade dos processos de despejo.
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