Mensagem de Páscoa

Verdadeiro sentido da Páscoa: Renascimento de Jesus Cristo no coração do homem.

A independência e o equilíbrio entre os Poderes

Momento de Reflexão:

Desde a época de Aristóteles, o poder público se divide em Executivo, Legislativo e Judiciário e isso traduz-se em maior relevância nos Estados democráticos pois implica no sistema das liberdades individuais e garantias do cidadão perante o Estado. É natural, portanto, que assim seja, pois a concentração desses poderes numa única mão, irremediavelmente conduziria ao regime despótico e à tirania, comprometendo as liberdades individuais. Relevante, portanto, citar Montesquieu: "quando o Poder Legislativo e o Executivo aparecem unidos numa mesma pessoa e corpo, desaparece a liberdade, porque pode suspeitar-se que o mesmo monarca, o senado dite leis tirânicas para impô-las tiranicamente... Se o poder de julgar vem unido à legislatura, a vida e a liberdade dos súditos ficariam submetidas a um controle arbitrário porque o juiz seria, então, o legislador. Se estivesse unido ao poder executivo o juiz se conduziria com violência de um opressor" (O Espírito das Leis, Livro XI, Capítulo VI).

Montesquieu propôs a repartição de poderes do Estado, a fim de que um impedisse o excesso do outro, cumprindo, assim, função própria e, por sua vez específica, de contrapeso para a manutenção do equilíbrio político. Apesar de distintos esses poderes do Estado, circunstância necessária para a garantia das liberdades, na realidade não ocorre uma separação absoluta entre eles. Na realidade, o regime democrático suporta-se num sistema de freios recíprocos, de limitações e que se constituem em garantias políticas para assegurar o funcionamento regular dos poderes. Tratam-se de instrumentos de controle recíprocos, voltados à realização de um sistema equilibrado entre os poderes emanados da soberania estatal. Aí é que o Poder Judiciário se destaca, inserindo-se nesse contexto, sendo-lhe atribuídas funções políticas de controle constitucional dos demais, a par daqueles especificamente jurisdicionais e próprios de sua função. É nessa atividade política que suas decisões influem de forma mais incisiva nos rumos do Estado, na garantia das liberdades do indivíduo e na promessa de cumprimento do ordenamento jurídico.

A nova Lei de Locações favorece o locador

Principais alterações:

Em 25 de janeiro de 2010, entrou em vigor a Lei 12.112/09, que altera profundamente a antiga lei, que se encontrava intocável por duas décadas. Não foi revogada a Lei n.º 8.245/91, porém os artigos 4º, 12, 13, 39, 40, 59, 62, 63, 64, 71 e 74 foram alterados.

A primeira mudança significativa foi no sentido de que a multa prevista no artigo 4º obedece agora ao critério da proporcionalidade, quando o locatário desocupar o imóvel antes do prazo estipulado para a duração do contrato.

A segunda alteração foi a de que, em caso de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução de união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Quanto à garantia locatícia, temos que entender que anteriormente se estendia até a efetiva devolução do imóvel. Com a nova redação, ainda que contrato seja prorrogado por prazo indeterminado, o fiador continua responsável. Porém, a exoneração é possível, de acordo com o artigo 4º, inciso X, que diz que o fiador deve notificar o locador de sua intenção de desoneração, ficando ainda responsável por todos os efeitos da fiança, durante o período de 120 (cento e vinte) dias após a aludida notificação. Assim, o locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. O dispositivo mais complicador para o inquilino, sem sombra de dúvida, é o inserido no artigo 59, parágrafo 1º, inciso VII, que prevê a concessão da liminar para a desocupação do imóvel em 15 (quinze) dias, independentemente de audiência, caso o locatário não substitua o fiador no prazo de 30 (trinta) dias daquela notificação.

Nas locações não residenciais, a liminar de desocupação do imóvel será concedida no mesmo prazo de 15 (quinze) dias, caso o locador ingresse com ação de despejo até 30 (trinta) dias da data do termo ou do cumprimento da notificação comunicando o intento da retomada.

Outra novidade é o artigo 62 da Lei, que prevê as ações de despejo por falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, bem como aluguel provisório, diferenças de aluguéis ou somente de qualquer dos acessórios da locação. Agora, há previsão de duas ações em uma só, ou seja, pode-se pleitear a ação de rescisão contratual contra o locatário e a cobrança dos aluguéis e acessórios da locação tanto do próprio locatário quanto do fiador, os quais deverão ser citados para responder num único processo. Logicamente, o cálculo do débito deve ser apresentado quando da propositura da ação. A purgação da mora antigamente era realizada no prazo de defesa. Hoje, o artigo 62, inciso II, do novel dispositivo diz que o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação, efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, a contados da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo, mediante depósito judicial, incluídos os aluguéis em atraso, acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; as multas e as penalidades contratuais; os juros de mora, além das custas e honorários do advogado do locador, fixados em 10% sobre o valor do montante devido, se do contrato não dispuser de maneira diversa. Caso não seja efetuado o depósito integral, o locatário poderá efetuar o depósito complementar, no prazo de 10 (dez) dias de sua intimação. Ademais, não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura de nova ação de despejo.

Por fim, em relação à renovação de locação, não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação, mesmo sem o trânsito em julgado da sentença.

Conclui-se, pela interpretação de tais dispositivos, que o legislador pretendeu favorecer os proprietários de imóveis, coibindo-se a inadimplência, bem como colocando um basta na morosidade dos processos de despejo.