Quando se aluga um imóvel em um condomínio, as pessoas devem conhecer quais as regras devem seguir, assim como aquelas que o próprio condomínio também deverá cumprir. Sendo
assim, para evitar essa situação de desconhecimento e garantir que todos os inquilinos
entendam as regras, aconselha-se que os síndicos implantem em seus edifícios um
procedimento padrão. Assim, a cada novo morador que entra em determinado
prédio, deve ser apresentada orientações básicas que fazem parte da rotina do
condomínio, incluindo o nome no quadro de moradores e a entrega do regimento
interno e da convenção condominial.
Todos
os moradores têm os mesmos direitos e deveres, independentemente de serem
proprietários ou não. Além disso, os inquilinos não passam por nenhum tipo de
restrição no uso da infraestrutura, tendo apenas a limitação no momento de
votação em assembleias, quando estas envolvem questões de despesas
extraordinárias, mas a qualquer momento poderão se manifestar com a
apresentação de procuração devidamente reconhecida.
Inquilinos e
condôminos
Como já
foi dito, a cada novo morador que entra no prédio, deve ser entregue o regimento
interno e a convenção coletiva para que todos conheçam as regras.
A vida
em condomínio é regida por diversas normas, tanto
de caráter público como privado. E para manter a harmonia, é fundamental que a
relação entre administração e locatários parta do entendimento de que toda
negociação vem acompanhada de uma série de direitos e deveres, que deverão ser
cumpridos entre os envolvidos, sendo que há nesse caso uma legislação que
estabelece o papel de cada uma das partes.
Ressalte-se
que o inquilino não é condômino e estes possuem naturezas jurídicas distintas. E
para ordenarmos essa relação temos as disposições do Código Civil, Lei do Inquilinato,
Lei de Condomínio, Convenção e Regimento Interno do Condomínio, e as decisões
em assembleia. Além disso, a Constituição Federal, apesar de não tratar do
assunto específico, também deve ser considerada em algumas situações, já que a
vida em condomínio abarca aspectos como a dignidade da pessoa humana, afetando
as relações interpessoais daqueles que dividem um espaço comum.
Entre
as garantias do locatário está a possibilidade de participação ativa junto ao
síndico, que tem por dever escutar o morador, tendo em vista que cabe a ele o
pagamento das despesas ordinárias do condomínio e, também, por estar vinculado
ao cumprimento das disposições contidas na convenção e regimento interno.
Assim, o inquilino não só pode como deve comunicar à administração sobre
questões inerentes ao descumprimento dessas normas, bem como alertar sobre o
descumprimento por parte de outros moradores. Mas vale lembrar que, quando o
assunto em questão tem a ver com prestação de contas, a legislação é clara ao
dispor que cabe ao síndico prestar contas aos condôminos, em assembleia, e não
aos inquilinos. Devendo, portanto, os locatários, ao identificar qualquer
problema em relação à gestão, alertar o proprietário.
Das Multas
O
inquilino, ao utilizar um imóvel localizado em um condomínio se iguala aos
demais moradores. O que significa que deve exercer seus direitos em relação à
utilização do bem e cumprir todas as disposições constantes no ordenamento
jurídico.
O artigo 1336 do Código Civil, por exemplo, estipula, dentre outras obrigações, o
impedimento em realizar obras que coloquem em risco a segurança do condomínio e
ainda a proibição de alteração de fachada, norma que se aplica para todos os
moradores. Mas, se mesmo assim forem registradas penalidades ao morador, a
obrigação de pagamento das multas pelo descumprimento das normas condominiais
pertence tanto ao locatário infrator quanto ao condômino.
O
proprietário, com isso, responde pela obrigação de pagamento da multa em
caráter solidário, sendo que a sua responsabilidade civil advém do seu dever de
vigilância. Essa obrigação é resultado da interpretação legal do artigo 22 da
Lei n.º 8245/91 (Lei do Inquilinato), que obriga o locador dar garantia, durante
o tempo da locação, ao uso pacífico do imóvel locado e também manter a forma e
o destino do imóvel.
Os
locatários, ainda, devem receber todas as comunicações referentes ao
condomínio, incluindo a ata de assembleia.
Havendo
conflitos em condomínio, o Síndico deve agir de forma efetiva, conforme
preconiza o artigo 1348 do Código Civil, ou seja, deve fazer cumprir as normas
condominiais, estando autorizada a aplicação de multa e propositura de ações
judiciais.
A orientação é que atuem de forma dinâmica na solução desses conflitos mediante a
expedição de notificações extrajudiciais ou judiciais destinadas ao inquilino e
ao proprietário ofertando conhecimento claro das infrações e determinando a
imediata cessação da prática. Observe-se que hoje a própria lei incentiva a
solução consensual dos conflitos. O prévio diálogo entre os envolvidos e o
registro de um termo de acordo para que se resolvam os impasses tem se
demonstrado como uma prática eficaz e célere para restabelecer a paz social nos
edifícios.
Qualquer
comunicação referente ao imóvel ou condomínio, incluindo a ata da reunião de
assembleia, sempre deve ser enviada uma cópia para conhecimento ao proprietário
e também para o inquilino.
Dos Direitos dos Inquilinos
O
locatário tem o direito de ter acesso à convenção e ao regimento interno do
condomínio. A Lei do Inquilinato é clara ao dispor em seu art. 23, X, que o locatário é obrigado a cumprir integralmente a convenção de condomínio e
os regulamentos internos. Por isso, os inquilinos devem ter, obrigatoriamente,
acesso a toda legislação regulamentadora.
O
locatário tem direitos
estabelecidos, já que cabe a ele o pagamento das despesas ordinárias do
edifício.
Destaca-se
ainda que, é de inteira responsabilidade do morador se inteirar sobre as regras
do condomínio que reside, não existindo qualquer hipótese de abstenção de
aplicação de penalidade em razão de desconhecimento das normas e regras.
O
inquilino inadimplente ou que aluga apartamento com dívida de taxa de
condomínio não deve sofrer nenhum tipo de constrangimento ou restrição no uso
das áreas comuns, visto que há meios legais para realização da cobrança.
A
participação do inquilino em assembleia é um tema que gera muitas dúvidas para
os administradores. Segundo a Lei n.º 4591/64, no parágrafo 4º, do artigo 24, o
locatário pode votar na hipótese de ausência do condômino-locador, nas
assembleias que não envolvam despesas extraordinárias. Mas, como o tema é
tratado de forma superficial, para evitar conflitos e questionamentos sobre a
validade da sua participação, a melhor solução é a exigência de uma procuração
outorgada pelo proprietário do imóvel.
Em
regra geral, o inquilino está autorizado a ser síndico. Esse é o entendimento
do artigo Art. 1.347 do Código Civil que permite que a assembleia possa
escolher um síndico, não condômino, para administrar o condomínio, por prazo
não superior a dois anos, que poderá ser renovado.
A obrigação legal de pagamento das
despesas do condomínio é do proprietário. Este por sua vez pode transferir a
obrigação de algumas despesas ao locatário mediante disposições no contrato de
locação. A exceção fica por conta do fundo de reserva. A proibição de se cobrar
o fundo de reserva do inquilino advém da aplicação do inciso X, alínea G, do
artigo 22 da Lei n.º 8245/91 (Lei do Inquilinato).
Despesas que competem
ao inquilino
- Pagamento das despesas ordinárias,
necessárias à administração como: salários, encargos trabalhistas,
contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
- Consumo de água e esgoto, gás e luz
das áreas de uso comum
Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
- Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum
- Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum, destinados à prática de esportes e lazer
- Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum.
Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
- Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum
- Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum, destinados à prática de esportes e lazer
- Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum.
Acesso
aos documentos do condomínio
O
acesso aos documentos do condomínio não é uma matéria disciplinada em lei.
Não há qualquer disposição sobre o tema no Código Civil ou na antiga Lei de Condomínios. Por esse
motivo, aparecem muitas dúvidas sobre esse acesso. E as perguntas surgem. O acesso aos documentos é permitido a qualquer pessoa? Como deve ocorrer a disponibilização dos
documentos? O síndico é obrigado a mostrar todos os documentos?
Algumas situações que ocorrem no condomínio alertam os moradores e o Conselho Fiscal.
Um funcionário que trabalha sem carteira assinada, o
atraso na apresentação mensal dos balancetes, a falta de manutenção em um
equipamento exigida por um morador. Quando fatos desse tipo acontecem, uma das
formas de entendê-los é acessar os documentos do condomínio.
Não é uma atitude que serve para constranger o síndico ou a administradora do condomínio. É, na verdade, uma tentativa de obter explicações
sobre coisas importantes para o condomínio.
Afinal, um extrato bancário ou um contrato de trabalho
podem explicar essas situações. E é função do Conselho Consultivo conferir todos os
documentos do condomínio. Mas não somente ele tem direito a acessá-los. Qualquer
condômino deve ter livre acesso à documentação, que pode estar em poder dos
gestores, do contador ou dos conselhos.
Quando se fala de inquilinos, é importante lembrar que
eles só podem participar das Assembleias se tiverem uma procuração do condômino
que os permita manifestar e votar nas reuniões.
No mesmo sentido, pode-se entender que ele só terá
acesso aos documentos do condomínio se estiver representando o condômino.
Como não há nenhuma previsão acerca do acesso aos
documentos do condomínio em leis ordinárias, é interessante que a convenção de
condomínio disponha sobre o assunto para evitar confusões, dispondo, por exemplo que os inquilinos têm tanto direito quanto os condôminos de verificar a documentação.
Já os condôminos têm livre acesso aos documentos do
condomínio, mas devem marcar dia e horário para consultá-los. O síndico não
pode obstar essa consulta, mas não tem obrigação de dar explicações na ocasião.
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