Articulando a Legalidade

Com o início das safras, muitos produtores rurais buscam os Bancos e Cooperativas de Crédito para o financiamento do custeio da produção.

No entanto, se o produtor percebe que a sua produção está prejudicada e não vai conseguir saldar o seu compromisso naquele vencimento, PODE PLEITEAR A PRORROGAÇÃO DO DÉBITO. E aí para que seja efetivada tal prorrogação, esse pedido deve ser formalizado ao banco, porém, com o PREENCHIMENTO DE DETERMINADOS REQUISITOS E APRESENTAÇÃO DE DOCUMENTOS ESSENCIAIS. E é aí que está a "SALVAÇÃO DA LAVOURA" para o produtor que, a duras penas, coloca alimentos na mesa dos brasileiros.

QUAL O EFEITO DESSE PEDIDO DE PRORROGAÇÃO DO VENCIMENTO? Afastar simplesmente os efeitos da mora (do atraso), o que justifica o não cabimento da renegociação, que seria extremamente oneroso ao produtor.

Quando se aluga um imóvel em um condomínio, as pessoas devem conhecer quais as regras devem seguir, assim como aquelas que o próprio condomínio também deverá cumprir. Sendo assim, para evitar essa situação de desconhecimento e garantir que todos os inquilinos entendam as regras, aconselha-se que os síndicos implantem em seus edifícios um procedimento padrão. Assim, a cada novo morador que entra em determinado prédio, deve ser apresentada orientações básicas que fazem parte da rotina do condomínio, incluindo o nome no quadro de moradores e a entrega do regimento interno e da convenção condominial.

Todos os moradores têm os mesmos direitos e deveres, independentemente de serem proprietários ou não. Além disso, os inquilinos não passam por nenhum tipo de restrição no uso da infraestrutura, tendo apenas a limitação no momento de votação em assembleias, quando estas envolvem questões de despesas extraordinárias, mas a qualquer momento poderão se manifestar com a apresentação de procuração devidamente reconhecida.

Inquilinos e condôminos

Como já foi dito, a cada novo morador que entra no prédio, deve ser entregue o regimento interno e a convenção coletiva para que todos conheçam as regras.

A vida em condomínio é regida por diversas normas, tanto de caráter público como privado. E para manter a harmonia, é fundamental que a relação entre administração e locatários parta do entendimento de que toda negociação vem acompanhada de uma série de direitos e deveres, que deverão ser cumpridos entre os envolvidos, sendo que há nesse caso uma legislação que estabelece o papel de cada uma das partes.

Ressalte-se que o inquilino não é condômino e estes possuem naturezas jurídicas distintas. E para ordenarmos essa relação temos as disposições do Código Civil, Lei do Inquilinato, Lei de Condomínio, Convenção e Regimento Interno do Condomínio, e as decisões em assembleia. Além disso, a Constituição Federal, apesar de não tratar do assunto específico, também deve ser considerada em algumas situações, já que a vida em condomínio abarca aspectos como a dignidade da pessoa humana, afetando as relações interpessoais daqueles que dividem um espaço comum.

Entre as garantias do locatário está a possibilidade de participação ativa junto ao síndico, que tem por dever escutar o morador, tendo em vista que cabe a ele o pagamento das despesas ordinárias do condomínio e, também, por estar vinculado ao cumprimento das disposições contidas na convenção e regimento interno. Assim, o inquilino não só pode como deve comunicar à administração sobre questões inerentes ao descumprimento dessas normas, bem como alertar sobre o descumprimento por parte de outros moradores. Mas vale lembrar que, quando o assunto em questão tem a ver com prestação de contas, a legislação é clara ao dispor que cabe ao síndico prestar contas aos condôminos, em assembleia, e não aos inquilinos. Devendo, portanto, os locatários, ao identificar qualquer problema em relação à gestão, alertar o proprietário.

Das Multas

O inquilino, ao utilizar um imóvel localizado em um condomínio se iguala aos demais moradores. O que significa que deve exercer seus direitos em relação à utilização do bem e cumprir todas as disposições constantes no ordenamento jurídico.

O artigo 1336 do Código Civil, por exemplo, estipula, dentre outras obrigações, o impedimento em realizar obras que coloquem em risco a segurança do condomínio e ainda a proibição de alteração de fachada, norma que se aplica para todos os moradores. Mas, se mesmo assim forem registradas penalidades ao morador, a obrigação de pagamento das multas pelo descumprimento das normas condominiais pertence tanto ao locatário infrator quanto ao condômino.

O proprietário, com isso, responde pela obrigação de pagamento da multa em caráter solidário, sendo que a sua responsabilidade civil advém do seu dever de vigilância. Essa obrigação é resultado da interpretação legal do artigo 22 da Lei n.º 8245/91 (Lei do Inquilinato), que obriga o locador dar garantia, durante o tempo da locação, ao uso pacífico do imóvel locado e também manter a forma e o destino do imóvel.

Os locatários, ainda, devem receber todas as comunicações referentes ao condomínio, incluindo a ata de assembleia.

Havendo conflitos em condomínio, o Síndico deve agir de forma efetiva, conforme preconiza o artigo 1348 do Código Civil, ou seja, deve fazer cumprir as normas condominiais, estando autorizada a aplicação de multa e propositura de ações judiciais.

A orientação é que atuem de forma dinâmica na solução desses conflitos mediante a expedição de notificações extrajudiciais ou judiciais destinadas ao inquilino e ao proprietário ofertando conhecimento claro das infrações e determinando a imediata cessação da prática. Observe-se que hoje a própria lei incentiva a solução consensual dos conflitos. O prévio diálogo entre os envolvidos e o registro de um termo de acordo para que se resolvam os impasses tem se demonstrado como uma prática eficaz e célere para restabelecer a paz social nos edifícios.

Qualquer comunicação referente ao imóvel ou condomínio, incluindo a ata da reunião de assembleia, sempre deve ser enviada uma cópia para conhecimento ao proprietário e também para o inquilino.

Dos Direitos dos Inquilinos

O locatário tem o direito de ter acesso à convenção e ao regimento interno do condomínio. A Lei do Inquilinato é clara ao dispor em seu art. 23, X, que o locatário é obrigado a cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos. Por isso, os inquilinos devem ter, obrigatoriamente, acesso a toda legislação regulamentadora.

O locatário tem direitos estabelecidos, já que cabe a ele o pagamento das despesas ordinárias do edifício.

Destaca-se ainda que, é de inteira responsabilidade do morador se inteirar sobre as regras do condomínio que reside, não existindo qualquer hipótese de abstenção de aplicação de penalidade em razão de desconhecimento das normas e regras.

O inquilino inadimplente ou que aluga apartamento com dívida de taxa de condomínio não deve sofrer nenhum tipo de constrangimento ou restrição no uso das áreas comuns, visto que há meios legais para realização da cobrança.

A participação do inquilino em assembleia é um tema que gera muitas dúvidas para os administradores. Segundo a Lei n.º 4591/64, no parágrafo 4º, do artigo 24, o locatário pode votar na hipótese de ausência do condômino-locador, nas assembleias que não envolvam despesas extraordinárias. Mas, como o tema é tratado de forma superficial, para evitar conflitos e questionamentos sobre a validade da sua participação, a melhor solução é a exigência de uma procuração outorgada pelo proprietário do imóvel.

Em regra geral, o inquilino está autorizado a ser síndico. Esse é o entendimento do artigo Art. 1.347 do Código Civil que permite que a assembleia possa escolher um síndico, não condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, que poderá ser renovado.

A obrigação legal de pagamento das despesas do condomínio é do proprietário. Este por sua vez pode transferir a obrigação de algumas despesas ao locatário mediante disposições no contrato de locação. A exceção fica por conta do fundo de reserva. A proibição de se cobrar o fundo de reserva do inquilino advém da aplicação do inciso X, alínea G, do artigo 22 da Lei n.º 8245/91 (Lei do Inquilinato).

Despesas que competem ao inquilino

- Pagamento das despesas ordinárias, necessárias à administração como: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

- Consumo de água e esgoto, gás e luz das áreas de uso comum
Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
- Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum
- Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum, destinados à prática de esportes e lazer
- Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum.

Acesso aos documentos do condomínio

O acesso aos documentos do condomínio não é uma matéria disciplinada em lei. Não há qualquer disposição sobre o tema no Código Civil ou na antiga Lei de Condomínios. Por esse motivo, aparecem muitas dúvidas sobre esse acesso. E as perguntas surgem. O acesso aos documentos é permitido a qualquer pessoa? Como deve ocorrer a disponibilização dos documentos? O síndico é obrigado a mostrar todos os documentos?

Algumas situações que ocorrem no condomínio alertam os moradores e o Conselho Fiscal.

Um funcionário que trabalha sem carteira assinada, o atraso na apresentação mensal dos balancetes, a falta de manutenção em um equipamento exigida por um morador. Quando fatos desse tipo acontecem, uma das formas de entendê-los é acessar os documentos do condomínio.

Não é uma atitude que serve para constranger o síndico ou a administradora do condomínio. É, na verdade, uma tentativa de obter explicações sobre coisas importantes para o condomínio.

Afinal, um extrato bancário ou um contrato de trabalho podem explicar essas situações. E é função do Conselho Consultivo conferir todos os documentos do condomínio. Mas não somente ele tem direito a acessá-los. Qualquer condômino deve ter livre acesso à documentação, que pode estar em poder dos gestores, do contador ou dos conselhos.

Quando se fala de inquilinos, é importante lembrar que eles só podem participar das Assembleias se tiverem uma procuração do condômino que os permita manifestar e votar nas reuniões.

No mesmo sentido, pode-se entender que ele só terá acesso aos documentos do condomínio se estiver representando o condômino.

Como não há nenhuma previsão acerca do acesso aos documentos do condomínio em leis ordinárias, é interessante que a convenção de condomínio disponha sobre o assunto para evitar confusões, dispondo, por exemplo que os inquilinos têm tanto direito quanto os condôminos de verificar a documentação.

Já os condôminos têm livre acesso aos documentos do condomínio, mas devem marcar dia e horário para consultá-los. O síndico não pode obstar essa consulta, mas não tem obrigação de dar explicações na ocasião.

https://youtu.be/8btPuULxi4s